Hipoteca

STF julga se é constitucional a execução extrajudicial dos contratos de financiamento de imóveis em atraso

Geralda Doca (geralda@bsb.oglobo.com.br)

"Residencial 15 de outubro" - Pinhais, Pr.

BRASÍLIA – Supremo Tribunal Federal (STF) pode declarar a inconstitucionalidade da execução extrajudicial (na esfera administrativa, sem intervenção de um juiz) de financiamentos habitacionais em atraso. A decisão atingiria em cheio o crédito imobiliário, em franca expansão, porque produziria insegurança jurídica, tanto do lado dos credores, quanto dos consumidores, principalmente para quem compra imóvel na planta.

O julgamento do processo foi suspenso em setembro, em virtude de vistas do ministro Gilmar Mendes, e deverá ser retomado ainda este mês. Trata-se de dois recursos extraordinários, que alegam a inconstitucionalidade de uma legislação herdada da ditadura, o decreto lei 70/66, que permite a execução extrajudicial dos financiamentos habitacionais (de cobrança de dívidas e leilão do imóvel hipotecado).

Inadimplência na alienação fiduciária é bem menor
Esse tipo de negociação é muito usado pelas instituições financeiras, principalmente depois que o país passou a adotar instrumentos mais modernos e que aumentam a segurança jurídica. Entre eles a alienação fiduciária, instrumento criado em 1997 em substituição à hipoteca, e que facilita a retomada em caso de inadimplência, porque o imóvel não fica no nome do mutuário. A escritura é obtida apenas depois que o contrato é liquidado.

Outro instrumento importante é a venda extrajudicial das unidades imobiliárias do incorporador falido por parte dos compradores. Ou seja, fora do processo de falência. Essa possibilidade veio com a lei 10.931/2004, e tem como objetivo proteger quem compra imóvel na planta, evitando, assim, casos como o da Encol.

Esses procedimentos poderão ser prejudicados, alerta o advogado Melhim Chalub. Segundo o especialista, uma decisão favorável do STF à inconstitucionalidade pode trazer consequências como a redução de oferta e o aumento de juros, além do recuo nos investimentos por parte de construtoras e incorporadoras:
– Há risco de que a decisão traga insegurança para o mercado. Isso desestimularia os investimentos e prejudicaria outros procedimentos que utilizam a execução extrajudicial.
– A tendência natural será a drástica redução da oferta voluntária de recursos para financiar produção e comercialização de imóveis, acompanhada de alta da taxa, devido ao aumento do risco – emenda uma pessoa da equipe econômica.

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o número de unidades financiadas saltou de 35.768, em 2001, para 421.386, ano passado, considerando-se apenas os recursos da poupança. Até agosto último, foram 322.410 unidades. Em valores, aumento de R$ 1,870 bilhão a R$ 51,504 bilhões em nove anos.

O desempenho do setor é atestado ainda pela queda da inadimplência, tanto na hipoteca, quanto na alienação fiduciária. Nos contratos assi$depois de 1998, o percentual de atraso (mais de três prestações) caiu de 4,23%, em 2007, para 2,09%, em 2010, no caso da hipoteca; no da alienação, de 1,3%, em 2007, para 1,2%, no ano passado.

Os ministros do STF estão divididos em relação ao tema e o mercado acredita que a votação será apertada. A ministra Cármen Lúcia entende que o decreto inibe a possibilidade de imediato acesso ao Judiciário. Por esse raciocínio, o consumidor não tem chance de defesa, antes do leilão. Para o ministro Luiz Fux, o devedor é alvo de atos de expropriação sem ser ouvido, e, caso queira reclamar mais tarde, cabe a ele ingressar na Justiça, arcando com as custas.

Os advogados de defesa do decreto alegam que os procedimentos nele previstos são idênticos aos das execuções extrajudiciais permitidas em outras leis. Antes de se iniciar o procedimento, frisam, o devedor recebe pessoalmente três avisos de cobrança, ao longo de quatro meses. E dizem que, se ele se recusar a pagar a dívida, tem de entrar na Justiça, seja na esfera administrativa ou na judicial – o que pode ser feito a partir do momento em que recebe a primeira das notificações. Argumentam ainda que há amparo legal para pagar só a parte devida, com depósito do valor questionado em Juízo.

‘Derrubar o decreto seria um retrocesso’
– Não se executa extrajudicialmente uma dívida em menos de um ano. O mutuário tem amplo direito de defesa, e se ele tem condições de pagar a dívida, ele paga – afirma o especialista em crédito imobiliário Luiz Pereira.

Segundo Pereira, na esfera judicial, a disputa costuma se arrastar por três, quatro anos, e, no fim do processo, que resulta quase sempre em perda para o mutuário, o montante devido, incluídos condomínio e IPTU, seria maior do que o valor do imóvel.